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平野由紀子税理士事務所     本文へジャンプ
 所得税
1-3 不動産所得に係る初期費用と資産計上

資産計上
必要経費

●建物の取得価額に含めて減価償却できる支出

 
 減価償却資産の取得価額にはその購入代金(建築費用)の他にその減価償却資産を賃貸事業の用に供するために直接要した費用を含みます。これには次のようなものがあります。

1. 建物建築費のための借入金の利息で、建物を賃貸事業に供するまでの期間に支払った金額
2. 地鎮祭、上棟式等の費用
3. 建物等建築に際し支払った消費税
4. 住民対策費、日照権の補償費
5. その他その資産を事業の用に供するために直接要した費用
  (例:送料、設置工事費、試運転費など)  
●開業初年度の必要経費

 
 アパート・マンションの建設に係る収入印紙税、登録免許税(登記のための費用を含みます)、不動産取得税などの税金は建物の取得価額には含めず、開業初年度の必要経費となります。


さらに、建物の落成式の費用のように資産の取得後に生じた付随費用の額(社会通念上妥当と認められる金額)も、建物の取得価額に含めずに必要経費とすることができます。
ただし親などから相続、遺贈、贈与により取得したアパート・マンションに課されるこれらの税金は必要経費とならず家事費になります。
建物建築のための借入金の利息で事業開始以前に支出した金額は建物の取得価額に含めます。 事業開始後の利息は、その年の必要経費にします。

●アパート・マンションの購入時、建築時に課される税金

資産計上 必要経費
印紙代  (金融機関への手数料は建物等の取得価額に含めます) 建物の請負契約に係る印紙、及び金融機関との金銭消費貸借契約の場合の印紙は必要経費となります。 参考)
建物等の建築の請負契約書、金融機関からの借入の金銭消費貸借契約書に貼付されるものです。
登録免許税 -  全額必要経費
(司法書士への手数料も含めます。)
参考)
建物等の登記申請時に納付します。
不動産取得税 -  全額必要経費 参考)課税される場合は、建物等を取得した後約6ヶ月くらいしてから都道府県税事務所から送られてくる納税通知書で納付します
消費税  建物、付属設備、構築物等の取得価額に含めます。
(税抜経理の時は、含まれません。)


●アパート・マンション経営に関連する繰延資産
開業費 借入金の信用保証料でその支出額が20万円以上のものは繰延資産となります。支出の効果の及ぶ期間(通常は返済期間)にわたり均等償却するのが一般的です。 (この場合、20万以下でも繰延資産となります)
借入金の信用保証料 借入金の信用保証料でその支出額が20万円以上のものは繰延資産となります。支出の効果の及ぶ期間(通常は返済期間)にわたり均等償却するのが一般的です。

公共下水道に係る
受益者負担金
 6年間で均等償却します。



資産計上 必要経費 その他
仲介手数料 土地建物を購入した場合の仲介手数料は土地・建物それぞれの取得価額の比で按分します。
- 土地建物を購入した場合の仲介手数料は土地・建物それぞれの取得価額の比で按分します。
地質調査費 建物建築のために行われるものは、建物の取得費に算入します。

土地改良工事のために行われるもの

土地の取得費に算入します。
測量費 分筆する必要のない土地を、建築確認申請のために行う測量費は、建物の取得費に算入します。 アパート経営に必要な測量で、土地や建物の習得費に算入されない測量費は、発生した年の必要経費とします。 アパートの建築のために必要な敷地に分筆するの測量費は、分筆された土地の取得費に含める。
中古物件を購入した時の修繕費 賃貸開始前の期間に要した修繕費は原則として取得価額に含めます。 賃貸開始後の修繕費については、修繕の内容や金額により判断される。

    解説